Financiamento imobiliário: como funciona? O banco paga o imóvel ao vendedor, e você devolve em parcelas mensais, com o próprio imóvel como garantia até quitar. São seis etapas, da simulação ao registro em cartório. O filtro que mais reprova é a primeira parcela, que os bancos costumam limitar a cerca de 30% da renda bruta familiar, por prática de mercado.
Resposta rápida:
- São seis etapas: simulação, análise de crédito, avaliação do imóvel, aprovação, contrato e registro em cartório.
- A entrada costuma ficar entre 20% e 30%, e ITBI mais cartório somam de 4% a 5% à parte.
- O FGTS pode entrar na compra se você e o imóvel cumprirem as regras do fundo.
- Até a quitação, o imóvel fica em alienação fiduciária com o banco.
Antes de procurar imóvel, veja se a parcela cabe na calculadora de financiamento imobiliário. Ela mostra a primeira parcela no SAC e na Price, a renda mínima e o dinheiro que você precisa ter no dia da assinatura.
Diferente de um empréstimo pessoal, aqui o dinheiro tem destino e garantia. Ele não passa pela sua conta: vai direto do banco para o vendedor. Em troca, você assume uma dívida que pode chegar a 30 anos, com o imóvel preso ao contrato até a última parcela.
Neste guia
Como funciona o financiamento imobiliário passo a passo?
O financiamento imobiliário passa por seis etapas, sempre na mesma ordem: simulação, análise de crédito, avaliação do imóvel, aprovação, contrato e registro. O banco só paga o vendedor no fim, depois que o contrato está registrado na matrícula do imóvel.
Veja o que acontece em cada etapa do financiamento imobiliário, do primeiro contato com o banco até a escritura registrada:
- Simulação: você informa renda, valor do imóvel e entrada, e o banco estima parcela e prazo.
- Análise de crédito: o banco confere renda, CPF, dívidas em aberto e histórico de pagamento.
- Avaliação do imóvel: um engenheiro do banco vistoria o imóvel e define o valor-base financiável.
- Aprovação: o banco confirma valor, prazo e condições, e emite a carta de crédito.
- Contrato: comprador, vendedor e banco assinam o contrato de financiamento com alienação fiduciária.
- Registro: o contrato vai ao Registro de Imóveis, e só então o banco libera o dinheiro ao vendedor.
A avaliação merece atenção. Se o engenheiro do banco avaliar o imóvel abaixo do preço combinado com o vendedor, o banco financia sobre o valor avaliado.
A diferença sai do seu bolso, como entrada maior, ou a negociação precisa ser refeita com o vendedor antes de seguir para o contrato.
A última etapa é a que muda de fato a propriedade. Pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.245, a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis.
Enquanto o registro não sai, o vendedor continua sendo o dono aos olhos da lei. Quanto ao prazo total, não existe número oficial: cada banco informa o seu, e documentação incompleta ou certidão vencida é o que mais atrasa o processo.
Quais documentos são necessários para financiar um imóvel?
Os documentos para financiamento imobiliário vêm de três pessoas: o comprador, o imóvel e o vendedor. O banco pede tudo isso para confirmar que você pode pagar e que o imóvel pode ser vendido sem pendência. A lista abaixo é a base comum; a final é a do seu banco.
Documentos do comprador, que provam identidade e renda:
- RG e CPF de quem vai compor a renda.
- Comprovante de estado civil: certidão de nascimento, casamento ou união estável.
- Comprovante de residência atualizado.
- Comprovante de renda: holerites recentes e, em alguns bancos, declaração do Imposto de Renda.
- Extrato do FGTS, se você pretende usar o saldo.
Documentos do imóvel e do vendedor, que provam que a venda é segura:
- Matrícula do imóvel atualizada, com a história de donos e ônus registrados.
- Certidão negativa de débitos de IPTU e, em apartamento, de condomínio.
- Documentos pessoais do vendedor e certidões de ações e protestos em nome dele.
- Habite-se ou planta aprovada, quando o banco pedir.
Qual a diferença entre SFH e SFI?
SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) são os dois enquadramentos do crédito para comprar imóvel. O SFH tem regras mais protetoras e permite usar o FGTS. O SFI vale para imóveis acima do teto do SFH e tem condições livres.
Segundo o Conselho Monetário Nacional (CMN), o teto de avaliação do imóvel para enquadramento no SFH é de R$ 2,25 milhões desde 10 de outubro de 2025, quando a Resolução CMN nº 5.255/2025 alterou o art. 13, inciso I, da Resolução CMN nº 4.676/2018. Até então, o limite era de R$ 1,5 milhão.
A mesma norma limita o custo efetivo do SFH a 12% a.a., sem contar os seguros obrigatórios. Acima desse teto de avaliação, a operação só pode ser feita pelo SFI.
| Critério | SFH | SFI |
|---|---|---|
| Teto de avaliação do imóvel | Até R$ 2,25 milhões | Sem teto |
| Limite de custo efetivo | 12% a.a., sem os seguros | Livremente negociado |
| Uso do FGTS | Permitido, dentro das regras do fundo | Não permitido |
| Origem do dinheiro | Poupança e FGTS | Recursos livres do banco |
| Para quem serve | A maioria das compras de moradia | Imóveis acima do teto do SFH |
Na prática, o trabalhador CLT que compra o primeiro imóvel quase sempre cai no SFH. Para saber o seu enquadramento, basta ler o contrato: ele diz com todas as letras se a operação é SFH ou SFI.
O SFI foi criado pela Lei nº 9.514/1997, a mesma que regula a alienação fiduciária citada mais adiante neste guia.
Entrada do financiamento imobiliário e quanto da renda pode comprometer
A entrada do financiamento imobiliário normalmente fica entre 20% e 30% do valor do imóvel, e o banco financia o restante. Esse percentual é prática de mercado, e cada banco define o seu conforme o enquadramento, o perfil do comprador e a avaliação do imóvel.
Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e menor o risco que o banco atribui à operação, o que pode melhorar a taxa oferecida. Bancos que trabalham com o SFH tendem a aceitar entrada menor do que os que operam apenas pelo SFI.
Quanto da renda pode comprometer no financiamento
Sobre quanto da renda pode comprometer no financiamento, os bancos costumam aceitar uma primeira parcela de até cerca de 30% da renda bruta familiar. Isso é regra interna de mercado, não norma legal.
Um banco pode aceitar menos ou mais, e a análise de crédito ainda pesa as dívidas que você já tem em aberto antes de aprovar qualquer valor.
Renda familiar significa que dá para somar a renda de duas ou mais pessoas no mesmo contrato, como casal ou parentes. Em regra, todos que somam renda no contrato viram corresponsáveis pela dívida inteira: se um parar de pagar, os outros respondem por ela.
Quem já paga outra dívida, como um empréstimo pessoal, tende a ver a renda disponível cair na análise de crédito.
Custos do financiamento imobiliário: ITBI e cartório
Os custos do financiamento imobiliário com ITBI e cartório somam, em geral, de 4% a 5% do valor do imóvel, e normalmente não entram no financiamento. É dinheiro que precisa estar na conta além da entrada.
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é imposto municipal, previsto na Constituição Federal, art. 156, II. Cada cidade define a própria alíquota.
Consulte a prefeitura antes de fechar a conta e faça a sua simulação completa na calculadora indicada no começo deste guia.
Exemplo resolvido: um imóvel de R$ 300 mil no SAC e na Price
A escolha entre SAC ou Price no financiamento imobiliário muda a primeira parcela e o total pago. No SAC (Sistema de Amortização Constante), a parcela começa alta e cai todo mês. Na Tabela Price, a parcela fica igual do começo ao fim, mas o total pago é maior.
Segundo o Banco Central, a taxa média do financiamento imobiliário para pessoa física foi de 11,30% a.a. em julho de 2026, cerca de 0,90% a.m. (série SGS 20774). É taxa de juros, não CET (Custo Efetivo Total, que soma juros, seguros e tarifas). É a mesma distância entre taxa e custo real que aparece no financiamento de veículo, só que esticada por 30 anos.
Com taxas reguladas, a média foi 10,92% a.a.; com taxas de mercado, 14,28% a.a.
O exemplo usa um imóvel de R$ 300.000, com entrada de 20% (R$ 60.000). O valor financiado é de R$ 240.000, em 360 parcelas mensais, à taxa média do BCB de 11,30% a.a. (0,8962% a.m.).
| Item | SAC | Price |
|---|---|---|
| 1ª parcela | R$ 2.817,43 | R$ 2.241,04 |
| Última parcela | R$ 671,43 | R$ 2.245,73 |
| Total pago em 360 parcelas | R$ 628.210,49 | R$ 806.779,09 |
| Renda familiar bruta para 30% | R$ 9.391,43 | R$ 7.470,13 |
A Price exige renda menor para ser aprovada, mas custa R$ 178.568,60 a mais no total. O SAC pesa mais no começo e alivia com o tempo.
Na Price, as 359 primeiras parcelas são de R$ 2.241,04 e a última sai em R$ 2.245,73: como os juros são arredondados ao centavo todo mês, a última parcela absorve a diferença e zera o saldo. Por isso o total é R$ 806.779,09, e não 360 vezes a parcela.
Além da entrada, o comprador precisaria ter de R$ 12.000 a R$ 15.000 para ITBI e cartório.
Atenção: esse exemplo é o piso. Ele não inclui seguros, tarifas nem a TR (Taxa Referencial), índice que corrige o saldo em muitos contratos. Com eles, a parcela real sai maior. Para a sua conta, com o seu imóvel e a sua renda, use a calculadora.
Como usar o FGTS no financiamento imobiliário
O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode pagar parte da compra quando o trabalhador e o imóvel cumprem as regras do fundo. A base legal é a Lei nº 8.036/1990, art. 20, e o detalhe operacional está no manual da Caixa.
Para usar FGTS no financiamento imobiliário, o Manual FGTS Moradia Própria, da Caixa, exige estes requisitos:
- Tempo: ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando empregos diferentes.
- Outro imóvel: não ter imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha.
- Região: a vedação vale também para cidades vizinhas e para a mesma região metropolitana.
- Outro financiamento: não ter financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do país.
- Imóvel: ser residencial urbano, para moradia própria, dentro dos limites do SFH.
Cumpridas as regras, o saldo pode entrar em três momentos: na entrada, para amortizar parte da dívida ou para quitar o saldo devedor. Amortizar significa abater o que ainda falta pagar, reduzindo a parcela ou o prazo.
O saldo usado na casa é o mesmo que ficaria bloqueado por outras operações. Por isso vale conferir o extrato do FGTS e os compromissos que já pesam sobre ele antes de planejar a entrada.
Para reforma, a regra é outra e tem requisitos próprios: veja o guia de FGTS para reforma.
O que olhar no contrato antes de assinar
O contrato de financiamento imobiliário define quanto você vai pagar de verdade durante até 30 anos. Antes de assinar, confira cada item da lista abaixo, porque mudar depois é difícil e, em alguns casos, caro.
O que conferir no contrato de financiamento imobiliário, item por item:
- CET: compare o custo efetivo total entre bancos, não só a taxa de juros.
- Indexador: veja se o saldo é corrigido pela TR, pela poupança ou se é prefixado.
- Sistema de amortização: confirme se é SAC ou Price e a primeira parcela resultante.
- Tarifas: procure tarifa de avaliação, de administração e outras cobranças mensais.
- Multa e juros por atraso: leia o que acontece a partir da primeira parcela em atraso.
- Garantia: confirme a alienação fiduciária e as regras de retomada do imóvel.
A garantia é regulada pela Lei nº 9.514/1997. Ela explica por que o atraso prolongado em financiamento imobiliário é tão sério: o banco pode retomar o imóvel sem precisar de ação judicial longa.
Seguros MIP e DFI
Os seguros MIP e DFI são obrigatórios no financiamento pelo SFH. A Lei nº 11.977/2009, art. 79, exige cobertura mínima para morte e invalidez permanente do mutuário e para danos físicos ao imóvel.
O seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente) quita o saldo devedor se quem paga morrer ou ficar inválido. Em regra, a quitação segue a proporção da renda de cada um no contrato.
O seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel) cobre estragos como incêndio e desabamento. Os dois seguros vêm embutidos na parcela mensal.
Se depois aparecer condição melhor em outro banco, a portabilidade do financiamento imobiliário permite levar a dívida para lá. E não confunda com empréstimo com garantia de imóvel: nele, você usa um imóvel que já tem como garantia de um crédito de uso livre, ou seja, não é compra.
Perguntas frequentes
O que é alienação fiduciária?
Alienação fiduciária é a garantia usada no financiamento de imóvel. O imóvel fica em nome do banco até a última parcela, e você mora nele como possuidor.
Se a dívida não for paga, o banco pode consolidar a propriedade e retomar o imóvel, conforme a Lei nº 9.514/1997. Quitado o contrato, a propriedade passa para você.
Quanto tempo demora a análise de crédito do financiamento imobiliário?
Não existe prazo oficial para a análise de crédito do financiamento imobiliário. Ele depende do banco e de a documentação estar completa. Depois da análise, a avaliação do imóvel e o registro em cartório são etapas próprias, com prazos que também variam por banco e por cartório.
Posso amortizar o financiamento com o FGTS a cada quanto tempo?
O mesmo trabalhador pode usar o FGTS para amortizar o financiamento a cada 2 anos, contados da última utilização, segundo o Manual FGTS Moradia Própria da Caixa. É preciso continuar cumprindo os requisitos do fundo, e o contrato precisa estar enquadrado no SFH.
Antes de assinar 30 anos
O financiamento imobiliário costuma ser a dívida mais longa da vida de uma família. Ele pode fazer sentido quando a parcela cabe com folga, a reserva cobre ITBI e cartório e ainda sobra para imprevistos. Se a conta fica no limite, esperar e juntar entrada maior pode sair mais barato.
Faça a sua simulação com o valor real do imóvel e da sua renda na calculadora de financiamento imobiliário.
Este conteúdo é educativo e não é oferta de crédito, recomendação de banco nem consultoria financeira. Taxas, prazos, entrada e aprovação dependem da instituição escolhida e da análise de crédito de cada pessoa.
O Juca (JUCA INTERMEDIACOES E SERVICOS LTDA, CNPJ 48.225.686/0001-45) atua como correspondente bancário de instituições financeiras parceiras, nos termos da Resolução CMN nº 3.954/2011, e não oferece financiamento imobiliário.
Fontes
- Banco Central do Brasil: série SGS 20774, taxa média de juros do financiamento imobiliário para pessoa física
- Banco Central do Brasil: Resolução CMN nº 4.676/2018
- Banco Central do Brasil: Resolução CMN nº 5.255/2025, que eleva o teto do SFH
- Caixa Econômica Federal: Manual FGTS Moradia Própria
- Planalto: Lei nº 8.036/1990 (FGTS)
- Planalto: Lei nº 9.514/1997 (SFI e alienação fiduciária)
- Planalto: Lei nº 11.977/2009, art. 79 (seguros no SFH)
- Planalto: Código Civil, Lei nº 10.406/2002, art. 1.245
- Planalto: Constituição Federal, art. 156, II (ITBI)
Tom Cerginer é cofundador do Juca e editor-chefe do blog. Engenheiro de Produção pela UFRJ e Correspondente Bancário certificado pela Febraban (FBB100, Correspondente Bancário Completo), tem 4 anos de experiência em produtos de crédito para trabalhadores CLT e informais. Ver todos os artigos.
